Thị trường bất động sản TP.HCM: Cao cấp nở rộ, xã hội ì ạch vì chồng chéo pháp luật

Chỉ toàn phân khúc cao cấp

Ngày 13/1, thông tin từ Sở Xây dựng TPHCM cho biết, năm 2024 TPHCM đã hoàn thành được một số chỉ tiêu,
trong đó đã xây dựng mới 9,2 triệu m2/8 triệu m2 sàn nhà ở (đạt 115%). Tuy nhiên, tính từ
năm 2021 đến nay, tổng diện tích xây dựng mới đạt được khoảng 28,93 triệu m2/40 triệu m2
(chỉ đạt 72,3% chỉ tiêu đề ra cho giai đoạn 2021 – 2025). Diện tích nhà ở bình quân đạt 22,6 m2/người.

Trong 11 tháng đầu 2024, Sở Xây dựng TPHCM đã thông báo xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn
và toàn bộ thuộc phân khúc căn hộ cao cấp. Về tình hình phát triển nhà ở xã hội, trong năm 2024, TPHCM đã
hoàn thành đưa vào sử dụng 5/15 dự án nhà ở xã hội với quy mô 2.377/12.000 căn;
1/15 dự án nhà lưu trú công nhân hoàn thành một phần với quy mô 368/12.000 căn.

Có 4 dự án đang thi công với quy mô 2.874 căn (gồm 3 dự án nhà ở xã hội, 1 dự án nhà lưu trú công nhân),
6 dự án chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô 6.054 căn (5 dự án nhà ở xã hội, 1 dự án nhà lưu trú
công nhân). Trong đó, dự kiến sử dụng vốn đầu tư công cho 3 dự án nhà ở xã hội, với quy mô 3.630 căn, bao gồm
các dự án tại khu đất phường Hiệp Thành, quận 12 quy mô 2.240 căn,
dự án tại phường Tân Thới Nhất, quận 12 quy mô 540 căn,
và dự án tại số 4 Phan Chu Trinh, quận Bình Thạnh quy mô 850 căn.

Đối với thị trường bất động sản, trong 11 tháng đầu 2024, Sở Xây dựng TPHCM đã thông báo xác nhận
đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai
đối với 4 dự án gồm 1.611 căn nhà và toàn bộ thuộc phân khúc căn hộ cao cấp.

Chồng chéo Theo Sở Xây dựng, Sở đang rà soát, tổng hợp báo cáo của các chủ đầu tư về tình
hình thực hiện nghĩa vụ dành 20% diện tích đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, dự án đầu
tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất trên 10 ha để xây dựng nhà ở xã hội; báo cáo, kiến nghị UBND TPHCM
giải quyết các khó khăn, vướng mắc của các dự án tại các cuộc họp chuyên đề về nhà ở xã hội nhằm đảm bảo
thực hiện các chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, sớm đưa các dự án vào triển khai thi công.

Tuy nhiên, chương trình phát triển nhà ở TPHCM còn gặp một số hạn chế. Lĩnh vực nhà ở chịu sự điều chỉnh,
chi phối của rất nhiều luật khác nhau như Đầu tư, Quy hoạch đô thị, Đất đai, Nhà ở, Xây dựng, Kinh doanh bất
động sản, Quản lý tài sản công, Tổ chức tín dụng… Các luật này chưa có sự thống nhất, đồng bộ, thậm chí
chồng chéo dẫn đến tình trạng xung đột khi áp dụng các quy định pháp luật, gây khó khăn trong
công tác quản lý Nhà nước.

Công tác xác định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính phát sinh và rà soát các nghĩa
vụ khác có liên quan trong quá trình đầu tư của doanh nghiệp sau khi có quyết định giao đất còn nhiều vướng
mắc, chưa được tháo gỡ kịp thời. Điều này dẫn đến chủ đầu tư không thể thực hiện các thủ tục tiếp theo
(huy động vốn nhà ở hình thành trong tương lai…), thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cho người dân sau khi xây dựng hoàn thành.

Lĩnh vực nhà ở chịu sự điều chỉnh, chi phối của rất nhiều luật khác nhau nhưng chồng chéo dẫn đến tình
trạng xung đột khi áp dụng. Một số quy định pháp luật chưa rõ ràng, gây khó khăn trong quá trình thực hiện
như quy định về thẩm quyền cấp giấy phép hoạt động xây dựng cho nhà thầu nước ngoài, quy định thủ tục
về môi trường trong hồ sơ trình thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở.

Sở Xây dựng đã kiến nghị UBND TPHCM chỉ đạo Sở Quy hoạch Kiến trúc khẩn trương hoàn tất việc đánh giá,
rà soát và thống nhất chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc và lộ trình điều chỉnh đồ án quy hoạch phân khu đối
với 88 dự án nhà ở xã hội và 94 dự án nhà ở thương mại đang kiến nghị
cập nhật vào danh mục Kế hoạch phát triển nhà ở TPHCM giai đoạn 2021 – 2025. Kiến nghị UBND TPHCM chỉ đạo
Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Quy hoạch Kiến trúc, Sở Tài nguyên và Môi trường tập trung giải quyết các thủ
tục hành chính về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt
quy hoạch chi tiết 1/500, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, xác định nghĩa vụ tài chính.

Đây là 4 thủ tục đầu tiên trong trình tự thực hiện dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại đang gặp
vướng mắc nhiều nhất, dẫn đến nguồn cung cho thị trường sụt giảm trong thời gian vừa qua.